JUDr. Peter Gabrik, advokát - 30.07.2020
Po vykonaní pozemkových úprav sa už svojich vlastníckych práv zrejme nedomôžete

V ostatných príspevkoch na našej stránke sme poukázali na rôzne aspekty pozemkových úprav, ktoré sú na jednej strane nevyhnutne potrebné, no na druhej strane môžu vážne zasiahnuť do vlastníckych práv. Keďže pozemkové úpravy úplne nanovo prerozdelia vlastníctvo pôdy (vlastník dostane úplne iný - nový pozemok na inom mieste), je zrejmé, že treba byť ostražitý v samotnom procese. Jednak vlastníci pozemkov v obvode projektu pozemkových úprav by mali byť v strehu a vedieť podľa akých parametrov sa budú nové pozemky prerozdeľovať, avšak aj „neznámi vlastníci“ pozemkov resp. ich právni nástupcovia by si mali pozemkové úpravy ustriehnuť, nakoľko v nich môže prejsť pozemok neznámeho vlastníka na štát, za finančnú náhradu. Čo však v prípade, že po pozemkových úpravách zistíte, že Vami vlastnený pozemok získal niekto iný?

Čo ak je vlastníctvo pozemku sporné?

Pozemkové úpravy predstavujú scelenie resp. komasáciu pôdy. Z dôvodu rozdrobenosti pozemkov na Slovensku prakticky niet inej cesty, ako čo najskôr pôdu sceliť, aby pozemky nevlastnilo niekoľko desiatok spoluvlastníkov. Rozdrobenosť zásadne ovplyvňuje všetko, čo sa akokoľvek pozemkov týka, od poľnohospodárskej činnosti, stavebnej činnosti, výroby potravín, cestovného ruchu atd.

Čo robiť v prípade, ak je vlastnícke právo k pozemku, ktorý má byť začlenený do pozemkových úprav sporné? Často sa stáva, že vlastnícke právo v katastri nehnuteľností je vedené na osobu, ktorej nesvedčí vlastnícke právo, a to z dôvodu absolútne neplatného právneho úkonu, chyby katastra a pod. Často dochádza k vydržaniu vlastníckeho práva v rozpore so zákonom, o čom sa skutočný vlastník len ťažko dozvie.

Môžu nastať teda v zásade dve situácie. Jedna možnosť je, že sa pred právoplatným rozhodnutím o vykonaní pozemkových úprav (ide o rozhodnutie správneho orgánu, ktoré definitívne prekreslí vlastnícke vzťahy) začne súdny spor o vlastnícke právo k pôvodnému pozemku. Druhá možnosť je, že až po zápise pozemkových úprav skutočný vlastník zistí, že nebol vedený ako vlastník k pôvodnému pozemku, a preto nie je ani vlastníkom nového pozemku.

Mám za to, že obe vyššie uvedené situácie sú v právnych podmienkach na Slovensku riešené nevhodne. V prípade, že spor o vlastnícke právo k pozemku vznikne pred rozhodnutím o pozemkových úpravách (t.j. aj počas konania o pozemkových úpravách), môžu sa strany obrátiť na súd. V tomto prípade zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách (ďalej aj ako „zákon č. 330/1991 Zb.“) v § 10 ods. 3 uvádza:

„Pri rozhodovaní o námietkach vlastníkov proti výpisu z registra pôvodného stavu, ktoré sa týkajú sporu o vlastníctvo, alebo ak niekto tvrdí, že je vlastníkom pozemkov a toto vlastnícke právo nemôže preukázať príslušnou listinou, okresný úrad mu odporučí obrátiť sa na súd určovacou žalobou. Ak sa na súd obráti, do jeho rozhodnutia okresný úrad vyznačí v registri pôvodného stavu vlastníka vedeného na liste vlastníctva. Pri duplicitnom vlastníctve k pozemku sa rieši nové usporiadanie pozemku tak, že sa nemení hodnota a výmera nového pozemku, okrem kritérií podľa § 11 a platných zásad umiestnenia nových pozemkov; výpisy z registra pôvodného stavu sa doručujú vlastníkom vedeným na liste vlastníctva. Ak sa námietky týkajú len určenia hodnoty pozemku a porastov na nich, rozhodne o nich okresný úrad. Po rozhodnutí o námietkach okresný úrad register pôvodného stavu schváli. Na schválenie sa nevzťahuje všeobecný predpis o správnom konaní. Schválenie registra pôvodného stavu sa oznamuje verejnou vyhláškou.“

Už na prvý pohľad je zrejmé, že zákon veľmi nerieši všetky dôsledky sporu o vlastnícke právo. V prípade spornosti okresný úrad môže odkázať aktérov na súdne konanie. Zákon na žiadnom mieste priamo neupravuje, čo sa má robiť po skončení súdneho konania, resp. čo ak konanie trvá dlhšie. Z ustanovení zákona č. 330/1991 Zb. naopak plynie, že pozemkové úpravy môžu prebiehať ďalej bez ďalších obmedzení, hoci sa vie o súdnom konaní. Súdne konanie dokonca nijako nebráni schváleniu projektu pozemkových úprav a ich zapísaniu do katastra nehnuteľností. Tým sa právoplatne rozhodne o nových vlastníckych pomeroch.

Právna úprava je nedokonalá

Podľa zákona sa má za to, že dňom právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav alebo neskorším dňom uvedeným v rozhodnutí nadobudne sa vlastníctvo k novým pozemkom (§ 14 ods. 4 zákona) a dňom nadobudnutia vlastníctva k novým pozemkom sa pozemkové úpravy považujú za ukončené. V zmysle posledných súdnych rozhodnutí a odbornej literatúry, ktorú rozoberá JUDr. Marek Maslák, PhD. vo svojom článku Pozemkové úpravy a určovacia žaloba uverejneného v Bulletine Slovenskej Advokácie č. 6/2020[1] platí, že takéto nadobudnutie vlastníckeho práva je tzv. originárne nadobudnutie, t.j. sa neodvádza od predchodcu. Z dôvodu hospodárnosti nebudeme na tomto mieste uvádzať všetky komplikované právne úvahy a pre záujemcov odkazujeme na výborný článok uverejnený v Bulletine Slovenskej Advokácie. Z tam rozoberaných dôvodov (obdobne aj v Českej republike) je záver ten, že po zápise projektu pozemkových úprav už súdy nemôžu (deklaratórne) rozhodovať o vlastníckom práve k pôvodnému pozemku a ani k novému pozemku. Podľa JUDr. Masláka by v takýchto prípadoch pripadala do úvahy žaloba o vydanie bezdôvodného obohatenia proti vlastníkovi nového pozemku, ak budú splnené predpoklady pre jeho vydanie.

Z toho plynie záver, že súdne konanie o určenie vlastníckeho práva môže byť iba konaním tzv. „na krásu“, pretože keď sa neskončí v istej fáze, kedy je možné v pozemkových úpravách konať so skutočným vlastníkom, môže toto konanie skončiť bez potrebného rozhodnutia. Súdy môžu z uvedeného dôvodu žalobu zamietnuť.

Originálne nadobudnutie vlastníckeho práva tiež znamená, že po zápise projektu pozemkových úprav je už prakticky nemožné sa súdiť o pôvodný pozemok. Zákon túto možnosť nijako neuvádza, a zákonné parametre pozemkových úprav to prakticky vylučujú.

V spomínanom článku JUDr. Maslák uvádza niektoré možnosti legislatívnych zmien, ktoré by sa mohli prijať. V prípade, že súdny spor začne v priebehu pozemkových úprav, zákon by mohol explicitne povedať, že sa môže domnelý vlastník domáhať určenia vlastníckeho práva aj k novému pozemku, ktorý korešponduje pôvodnému pozemku. Iná možnosť je, že by v prípade spornosti bol pôvodný pozemok vyňatý z obvodu projektu pozemkových úprav, ak by to bolo možné a nezmaril by sa účel pozemkových úprav. V takom prípade by pôvodný pozemok ostal bezo zmeny pozemkovými úpravami. V prípade veľkého množstva spoluvlastníckych podielov dotknutých duplicitou by však mohol byť účel pozemkových úprav ohrozený, resp. nebolo by vhodné tieto pozemky vynímať. Obe alternatívy by sa prípadne v zákone mohli kombinovať. Ak by vyňatie pozemku nebolo vhodné, potom by pozemok bol v projekte, avšak dalo by sa domáhať vlastníckeho práva k novovytvorenému pozemku.

Pokiaľ ide o možnosť domáhania sa vlastníckeho práva zo strany tretej osoby po vykonaní pozemkových úprav k novovytvorenému pozemku, bolo by možné uvažovať, že by zákonodarca prelomil originaritu nadobudnutia vlastníckeho práva k novovytvoreným pozemkom. Napríklad výslovným uvedením, že týmto zákonom nie je dotknutá možnosť domáhať sa určenia vlastníckeho práva na súde aj po schválení vykonania pozemkových úprav k novovytvorenému pozemku, ktorý zodpovedá pôvodnému pozemku.

Podľa JUDr. Masláka je vhodné rozlišovať medzi prípadmi, keď spor nastane pred zápisom pozemkových úprav a po zápise. Nemožno donekonečna poskytovať ochranu subjektom, ktoré sú dlhodobo nečinné, kedy už vstupujú na rad výrazne aj iné právne aspekty ako pokojné užívanie, dobromyseľnosť a pod. Preto by po zápise pozemkových úprav ponechal stav tak, že vlastníctvo k novému pozemku sa nadobúda originárne a neprelamoval túto zásadu. V prípade, ak spor vznikne pred zápisom pozemkových úprav, je zrejme vhodné uvažovať nad legislatívnou zmenou, nakoľko sa nedôvodne zvýhodňuje jedna strana sporu. To znamená, že odborní v tejto oblasti sa prikláňajú k záveru, že by bola potrebná novela zákona č. 330/1991 Zb. v tom zmysle, aby zákon prihliadal na možné prebiehajúce súdne konanie (a aby toto konanie malo zmysel), aby jeho výsledok mohol mať vplyv aj na novopridelené pozemky.

Záver

Za súčasného právneho stavu platí, že v prípade spornosti vlastníckeho práva k pozemku, ktorý je v projekte pozemkových úprav, zákon „nečaká“ na rozhodnutie súdu a pozemkové úpravy môžu prebehnúť. To vo svojich dôsledkoch znamená, že právoplatným rozhodnutím o vykonaní pozemkových úprav môže byť súdne konanie pre vlastníka domáhajúceho sa ochrany jeho práva len z tohto titulu neúspešné. Pokiaľ ide o domáhanie sa vlastníckeho práva po právoplatnosti rozhodnutia o vykonaní pozemkových úprav na súde k pôvodnému alebo novému pozemku, je táto cesta prakticky odkázaná na neúspech.

Keďže sa v tomto období opätovne prikladá význam pozemkovým úpravám a hľadajú sa zdroje na ich financovanie, je zrejmé, že tieto budú postupne prebiehať v rôznych katastrálnych územiach. O to viac by mal byť každý subjekt ostražitý a zaujímať sa o svoje vlastníctvo a pozemky, nakoľko ak nenastane legislatívna zmena, môže byť neúspešný, ak súd nerozhodne do vykonania pozemkových úprav o jeho vlastníckom práve, resp. po ich zápise už zrejme vyvíjať kroky nebude mať zmysel.

Ak teda viete o tom, že Vaše pozemky neoprávnene má na liste vlastníctva zapísaný niekto iný, neodkladajte svoje kroky. Nespoliehajte sa ani na to, že keď sa pozemkové úpravy začnú, potom to budete riešiť. V pozemkových úpravách štátne orgány konajú len so subjektmi, ktorým svedčí zápis na listoch vlastníctva. Ak z akéhokoľvek dôvodu na LV nie ste zapísaný, nebudete účastníkom pozemkových úprav a tieto môžu prebehnúť bez Vašej vedomosti.