JUDr. Peter Gabrik, advokát - 29.05.2026
V jednom z našich článkov sme upozornili na výhodnejšie postavenie Slovenského pozemkového fondu (ďalej ako „SPF“) pri predkupnom práve. SPF v zásade nemusí pri časti prevodov myslieť na predkupné práva ostatných spoluvlastníkov pozemkov, ktorí podiely spoluvlastnia so štátom alebo s neznámymi vlastníkmi. Videli sme v tom nevyváženosť, nakoľko „známy“ spoluvlastník, ak nechcel riskovať relatívnu neplatnosť prevodu, musel zaslať ponuku SPF, aj keď v zmysle svojich kompetencií ju SPF nemohol využiť. Teraz chceme priblížiť jedno všeobecné pravidlo, ktoré definoval Najvyšší súd Slovenskej republiky v jednom zo svojich ostatných zásadných rozhodnutí.
Najvyšší súd Slovenskej republiky ustálil, že sa porušené predkupné právo môže uplatniť len pomerne, ak nie je iná dohoda
V Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR č. 3/2025 bolo publikované rozhodnutie 16/2025 zo 7. februára 2024, sp. zn. 6Cdo/83/2021, ktoré je zásadné pri právnych úvahách o predkupnom práve.
Najvyšší súd SR v zásade vydal nasledovnú právnu vetu:
„Ak do času rozhodovania súdu o žalobe na nahradenie prejavu vôle nedôjde medzi spoluvlastníkmi k dohode, spoluvlastník, ktorý si uplatnil predkupné právo, má právo odkúpiť kúpnou zmluvou prevedený spoluvlastnícky podiel iba pomerne, teda len časť pripadajúcu na jeho podiel v pomere k podielom ostatných spoluvlastníkov.“
Ak teda je porušené Vaše predkupné právo tým, že niektorý zo spoluvlastníkov predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby ho ponúkol Vám a chcete tento podiel získať, je potrebné myslieť na viaceré detaily.
V zásade nie je spor v tom, že ak je na pozemku viac spoluvlastníkov a jeden z nich prevedie podiel porušujúc pritom predkupné práv ostatných spoluvlastníkov, tak všetci sa môžu domáhať nápravy – dovolať sa relatívnej neplatnosti prevodu, prípadne žiadať o prevod podielu od nadobúdateľa za rovnakých podmienok. Ak majú záujem na náprave všetci spoluvlastníci, logicky si vedia uplatniť prevedený podiel pomerne. Ak je na LV pri pozemku napríklad 5 spoluvlastníkov, z ktorých má každý podiel 1/5, tak pri spornom prevode 1/5, môžu štyria spoluvlastníci (ak všetci chcú uplatniť pre seba pripadajúcu časť) uplatniť každý 1/20, t.j. 4x 1/20 = práve podiel 1/5 prejde na štyroch spoluvlastníkov, ktorí budú po novom mať na LV podiel 5/20.
V praxi však nemajú stále všetci spoluvlastníci rovnaký záujem na zachovaní vlastníckej štruktúry a niektorí sú pasívni. Ak mal niekto zo spoluvlastníkov väčší záujem na neprenikaní tretích subjektov do vlastníckej štruktúry, tak mohol aj tento jeden spoluvlastník napadnúť relatívnu neplatnosť resp. uplatniť právo na spätný predaj podielu od nadobúdateľa za rovnakých podmienok (t.j. rovnaká kúpna cena, za akú jeden zo spoluvlastníkov predal podiel porušujúc pri tom predkupné práva ostatných spoluvlastníkov).
Keď bola nadobúdateľovi doručená výzva na predaj podielu za rovnakých podmienok aktívnemu spoluvlastníkovi, ak nechcel riskovať súdny spor, podiel mu predal.
Súdne konania v tejto otázke porušených predkupných práv sa vyvíjali rôzne. V praxi súdy odobrovali popísaný mechanizmus, že ak si porušené predkupné právo uplatnil na súde jeden spoluvlastník, malo sa za to, že ostatní si nič nenárokujú a súd prikázal podiel spoluvlastníkovi domáhajúcemu sa nápravy.
Doteraz v rozhodovacej činnosti súdov nebol ustálený detail – čo ak sú ostatní spoluvlastníci pasívni a nie je od nich priamo prejav vôle, či by aj oni mali záujem o pomernú časť spoluvlastníckeho podielu. Má sa to brať automaticky tak, že ak sa nesúdia (min. tiež otázne, či v rovnakom spore), tak môže jeden zo spoluvlastníkov uplatniť celý prevádzaný podiel?
Citované nové rozhodnutie Najvyššieho súdu SR dáva na tento detail pomerne jednoznačnú odpoveď. Súd v konaní potrebuje mať explicitne dohodu o tom, že si porušené predkupné právo môže uplatniť aj len jeden konkrétny spoluvlastník. Ak dohoda ako prejav vôle nie je do rozhodnutia súdu doložená, potom súd má mať za to, že žalobca – jeden zo spoluvlastníkov môže získať prevádzaný podiel len pomerne (napríklad teda 1/20).
V tejto situácii treba byť pripravený a mať v rámci spoluvlastníkov podpísanú dohodu, kto a ako môže uplatniť nároky z porušeného predkupného práva. K takej dohode by nemuselo byť náročné dospieť. Predsa ak niekto chce byť ďalej pasívny, nemuselo by mu vadiť podpísať súhlas, aby si iný spoluvlastník sám uplatnil porušené predkupné právo a teda celý prevedený podiel. Takto ho práve tento aktívny spoluvlastník aj sám vyplatí a jeho podiel mu narastie. Ak chce byť tiež aktívny, tak vie uplatniť nároky pomerne. Z piatich spoluvlastníkov teda vedia byť napríklad dvaja aktívny, dvaja pasívny a jeden porušil predkupné právo. Súd teda potrebuje pred rozhodnutím preukázateľne vedieť, že niektorí spoluvlastníci nemajú záujem na dokúpení časti podielu.
Ak súd nebude mať žiaden podklad o dohode, tak aktívnym spoluvlastníkom v súdnom konaní vie priznať pomernú časť podielu – pri použitom príklade, dvom aktívnym prikáže podiel po 1/20, nakoľko boli dvaja spoluvlastníci neaktívny, tak nadobúdateľovi ostane podiel 3/20. Nadobúdateľ teda čiastočne ostane ako podielový spoluvlastník.
Záver a odporúčanie
Autor tohto príspevku sa nestotožňuje s uvedeným prístupom. Môže nastať situácia, že neaktívny spoluvlastník nebude dostupný, resp. odmietne komunikovať a pod. Nezískanie dohody medzi spoluvlastníkmi by nemalo favorizovať (hoci aj len pomerne) porušovateľov predkupného práva (hoci v skutočnosti predkupné právo porušil spoluvlastník, nie nadobúdateľ). Samotným zmyslom predkupného práva je najmä to, aby mali aktuálni spoluvlastníci kontrolu nad vlastníckym okruhom a aby proti ich vôli do vlastníckej štruktúry nevstupovali ďalšie subjekty. Popísaným procesným postupom sa akoby favorizuje porušenie predkupného práva, nakoľko porušujúci subjekt alebo nadobúdateľ môžu byť pasívni a aktívny spoluvlastník má vynakladať nesmiernu námahu na komunikáciu medzi ostatnými spoluvlastníkmi, pripravovať dohodu, podať žalobu na súd a pod. Formálne sťaženie nápravy pre neporušujúcich spoluvlastníkov nevidí autor ako spravodlivé.
Najvyšší súd SR rozhodnutie v detailoch dobre odôvodnil – link na rozhodnutie https://www.nsud.sk/data/att/e77/812319.0da8c9.pdf, a preto ak sa môže popísaná situácia zmeniť len zákonom, je na rade zákonodarca.
Každý si však z danej situácie vie niečo vziať a pripraviť sa na to. Teda v prípade, že sa dozviete, že niekto porušil Vaše predkupné právo, pokúste sa dohodnúť s ostatnými spoluvlastníkmi na forme nápravy. Ak ostatní nechcú byť aktívny, nech Vám odsúhlasia, že si celý prevedený podiel viete uplatniť len Vy.
Obráťte sa na kvalifikovaného advokáta, aby Vám spísal znenie takejto dohody.
